经世致用文：商铺投资选择

云自在

能说一下为什么十年以后商铺回报会好转吗

琴韵蝶雨

云自在 发表于 2021-10-22 09:37
能说一下为什么十年以后商铺回报会好转吗

因为贷款还完了，剩下的都是你的啦

云自在

琴韵蝶雨 发表于 2021-10-22 09:46
因为贷款还完了，剩下的都是你的啦

这么严肃的场合怎么能开玩笑呢。

云自在

我准备投资个商铺养养老呢

琴韵蝶雨

云自在 发表于 2021-10-22 09:48
这么严肃的场合怎么能开玩笑呢。

咋就开玩笑了呢，多正儿八经的回复你啊

琴韵蝶雨

云自在 发表于 2021-10-22 09:48
我准备投资个商铺养养老呢

没他说的那么复杂，大小区，有前后门，小区居民不绕路就可以进去的那种
门脸干净，没那么多树
二百平方之内
不要二楼比一楼大的，就可以入手
首付一半，这钱最好你自己有，别借，当然不需要付利息的可以考虑
————
别指染什么步行街，商业城，托管酒店，不靠谱，一旦做不起来，血本无归

云自在

琴韵蝶雨 发表于 2021-10-22 09:56
没他说的那么复杂，大小区，有前后门，小区居民不绕路就可以进去的那种
门脸干净，没那么多树
二百平方 ...

看来你们都有实战经验啊。。好的。

琴韵蝶雨

云自在 发表于 2021-10-22 09:58
看来你们都有实战经验啊。。好的。

建议你看完我和楼主的聊天

云自在

琴韵蝶雨 发表于 2021-10-22 09:59
建议你看完我和楼主的聊天

你是月如吗？哈哈。我都看了，所以才说都是干货。问好你和月如。

琴韵蝶雨

云自在 发表于 2021-10-22 10:00
你是月如吗？哈哈。我都看了，所以才说都是干货。问好你和月如。

得，收到，月如也收到

右眼跳皮皮

琴韵蝶雨 发表于 2021-10-22 09:56
没他说的那么复杂，大小区，有前后门，小区居民不绕路就可以进去的那种
门脸干净，没那么多树
二百平方 ...

树多为啥不行呢

右眼跳皮皮

我最喜欢老小区一楼邻街，挨着学校，特别是那种不算门市房的，交易税费低。不过，越来越难找了。

杨逍逍

猪哥哥 发表于 2021-10-22 08:14
非常专业。两个问题，

第六条是否笔误？外部商业环境落后的底商好？

第一：

这里的商业环境指的是普通小区，附近的商铺较少，或者有商铺但是过于老旧。不是指外部商业氛围较强、或成熟的区域。

各城市老城区都有几十年的小区，那些小区的商铺普遍不适应现代商业。所以，如果周边这些商铺居多，而你看中的是新楼盘，商铺门面、户型、形象更好，可以买。

这个意思。这里说的是商铺的外部竞争。


第二：

市面上首年超过3%回报的确实也不大多。但现在好一些，商铺价格普遍没有几年前高。其次，买商铺适当秉持捡漏心态，所以我提的4.5%也是相当难得的，需要从众多商铺里挑选。

挑选技巧：

                 1、各楼盘资金压力大时，往往会降价，商铺在销售阶段往往不大被重视，可能更划算；或者买的早一些，很多小项目对商铺经营销售缺乏概念，容易捡漏。

                 2、有些开发商会沉淀下来较多商铺，然后自己组织商管或资产公司进行经营；这些往往都是熟铺，租金收益明确，也可挑选，但多少面积较大。
                 3、极少数项目会有靠谱的招商团队，他们通过商业划分，较好的布局，同时统一招商，这些商铺比毫无管理的项目要好很多。当年我项目，我负责销售和招商，做的比较厚道，有些优质的商铺首年达到7%左右的回报率（他们商铺买的早，也便宜些）。我定的价格底线是保证收益率在4.3%以上，面积越大收益率越高，因为单价放的越低。

                 4、参看面积分割和外铺内铺联通，经过这么组织，完全可实现4.5%收益率。
                 5、适当关注法拍商铺，收益率极为准确，但也是主要是大面积。

杨逍逍

右眼跳皮皮 发表于 2021-10-22 10:31
树多为啥不行呢

挡门头。

门前广场太大、树太多、有较宽绿化带，不大好，对视觉、行人动线有隔离。

还有，大路不留人。有些商铺看似城市主干道两侧，商铺反而不行。都是开车匆匆而过，且路面太宽，对面人过不来。

猪哥哥

杨逍逍 发表于 2021-10-22 10:36
第一：

这里的商业环境指的是普通小区，附近的商铺较少，或者有商铺但是过于老旧。不是指外部商业氛 ...

嗯，非常棒，我以前在本地论坛也写过一篇，公众号还没发过，回头整理一下，也借鉴一下你这篇

右眼跳皮皮

杨逍逍 发表于 2021-10-22 10:36
第一：

这里的商业环境指的是普通小区，附近的商铺较少，或者有商铺但是过于老旧。不是指外部商业氛 ...

法拍研究过，尽量别碰。有的欠税，法院不知道或者不告知，有的死占着，收不了房。从风水上来说，也不好。

猪哥哥

春江潮水 发表于 2021-10-22 08:21
肖肖本来就是开发的

开发商营销总我手里一大堆，懂哲学的不少，但是能写小说的还没见过。

右眼跳皮皮

杨逍逍 发表于 2021-10-22 10:39
挡门头。

门前广场太大、树太多、有较宽绿化带，不大好，对视觉、行人动线有隔离。

专业

杨逍逍

右眼跳皮皮 发表于 2021-10-22 10:43
法拍研究过，尽量别碰。有的欠税，法院不知道或者不告知，有的死占着，收不了房。从风水上来说，也不好 ...

得挑。商铺好点的是都在公开经营，好调查。

杨逍逍

云自在 发表于 2021-10-22 09:37
能说一下为什么十年以后商铺回报会好转吗

买够10年，一、贷款还完，房租净落。商业贷款最长10年；现在很多地方商铺要求全款，银行不贷款。二、十年后，你的铺子由生铺变成熟铺，小区也由新小区变为住满人的小区，周边商业氛围稳定，随着这些变化，你的租金也在提高，一般来讲比十年前高个30%没什么问题。

云自在

杨逍逍 发表于 2021-10-22 10:56
买够10年，一、贷款还完，房租净落。商业贷款最长10年；现在很多地方商铺要求全款，银行不贷款。二、十 ...

好的，我把你这篇转载一下，你同意吗？

杨逍逍

云自在 发表于 2021-10-22 11:00
好的，我把你这篇转载一下，你同意吗？

可以。

子叶

    7、具体商铺选择：面积就小不就大，位置一层不靠边。大面积的商铺租金总价较高，商户可选择范围少，并且经营风险大；另外总价高投资门槛高，一般家庭不易接受。面积在30平以上，70平以下最佳，容易出租且相对租金回报率较高，当然售价也较高。位置尽量别靠底商边缘，除非边上有更利好的配套（出入口等其它设置）。是否在大门口或商铺中间，售价会有较大差异，但除特殊商业类型外（比如小超市最好靠大门），对实际经营的影响差异并不特别大。
——————————————
觉得我们这里一般的社区商铺面积大的更好出租，面积小的难出租。

徐公孰

说起流量，麦当劳肯德基选址，那要站在店门口掐着表数人头的。

子叶

我铺买了十年了，应该。
亏得没眼泪。就是因为踩了第三点的雷。当年看中是主路，但所在小区容积低，而且还是度假的多，没外来人来往。
我算了一下，现在的回报率才是3.8%。
那笔钱理个财也比这个胜。

呼啸的老鹰

现在投资房是傻～b！
房子严重过剩，小地产商纷纷倒闭。

呼啸的老鹰

杨逍逍 发表于 2021-10-21 22:13
说说呗。我分析分析。

l4年，叔这开发个上海外滩，房价正高涨，叔头脑发热，买一间门面，百万，付了十万定金。买过后即后悔！开发商不退。叔带些痞子去硬退。

这些外滩门面至今都静静地躺在静静的马路边，一二百万买的门面3o万都没人要，2o万都难卖！据说靠按揭买房的人死及疯了几个。哈哈哈哈

杨逍逍

子叶 发表于 2021-10-22 18:15
7、具体商铺选择：面积就小不就大，位置一层不靠边。大面积的商铺租金总价较高，商户可选择范围少，并 ...

可能单方租金低。绝大多数不会违被这个规律。

杨逍逍

呼啸的老鹰 发表于 2021-10-22 19:15
l4年，叔这开发个上海外滩，房价正高涨，叔头脑发热，买一间门面，百万，付了十万定金。买过后即后悔！开 ...

你说的是商业街吧。看这名字像。

我说的是社区底商。

知音

杨逍逍 发表于 2021-10-22 20:39
你说的是商业街吧。看这名字像。

我说的是社区底商。

社区底商认真经营的话赔不了，客户群稳定，适合长期经营。