经世致用文：商铺投资选择

杨逍逍

        跟兄弟聊天，聊到商铺投资。就把以前写的东西发出来，大家瞧瞧。作为较为专业人士，我的说法总比有些不靠谱的销售员靠谱多了。

一、如何评判商铺优劣

        目前电商兴起，实体经济式微，商铺投资普遍遭到质疑。但从另一个角度上讲，也正因为如此，商铺价格下降，其泡沫逐步被挤出；同时未来新建社区商业面积普遍会降低比例，经营价值有所提高；另外，商铺形式多样，区位不同，位置各异，在谨慎判断、大量筛选之下，完全可能实现捡漏。本人曾负责过项目招商及销售，从我的认识来讲，提供建议如下。

      1、社区底商是各类商业物业中风险相对较小形式。大型商场、专业商场、内铺等，一般而言均不如社区商铺安全。所以，商铺选择以社区底商为最佳方向。

      2、社区底商也分几种。首先建议选择社区底商；而非社区内铺，即开在小区里面的商铺，或设置在社区内的商业街。商铺必须依靠外围大量人群消费进行支撑，如社区内铺或内街，将损失大量潜在群体，经营价值大幅度降低。当然，也要看售价。

      3、小区特征：建议选择容积率高、总建筑面积大、入住率高的社区。商铺最终通过人流来实现经营回报，容积率高意味着居住人口密度大，建筑面积大意味着居住人口规模大，入住率高意味着交房之后可以尽快实现高峰经营。一般市区内或近郊刚需楼盘，都符合该特性（总建筑面积或许小些）。

      4、商铺构成：建议选择商铺占总建筑面积（项目总开发面积）比相对较低的社区商铺。比如总建筑面积20万平米，商铺总建面2万平米；即意味着商铺面积占总建筑面积10%。尽量选择商铺面积较少的社区，比如5-10%之间（商业中心或商业氛围极强的区域除外）。如果社区商铺占比较大，意味者商铺供应充沛，未来商业竞争较多，经营价值相对较低。另外，几年前包括现在有些开发商有商铺利润更高认识，使得很多社区在设计之初，刻意加大商铺比例，造成商业过多，不好销售且不好经营。需仔细甄别。

      5、外部人员环境：外部有大量社区和部分商务楼最佳。商业消费群体如果过小或者过于单一，则商铺经营价值不能充分发挥。首先保障外部有较多的人流，这个好理解。其次，如果全部是居民，则商业类别就比较单一，并且消费习惯也很单一。比如，中午餐饮业就不会特别火爆，因为很多居民中午上班，不在家吃饭；老人小孩又在家自己做饭；另外，家庭餐饮消费频次和额度都较低。以此举例，可举一反三。

      6、外部商业环境：外部商业形象落后或较少的社区商铺为最佳。目前生意都讲究形象、卫生、气派，很多老旧社区的商铺配套户型落后，形象很差，无法满足中高端商户的经营；新社区商铺往往形象、设计更好，周边商业无法与之竞争。如周边人群很多，但商业很少那就更好了。

      7、具体商铺选择：面积就小不就大，位置一层不靠边。大面积的商铺租金总价较高，商户可选择范围少，并且经营风险大；另外总价高投资门槛高，一般家庭不易接受。面积在30平以上，70平以下最佳，容易出租且相对租金回报率较高，当然售价也较高。位置尽量别靠底商边缘，除非边上有更利好的配套（出入口等其它设置）。是否在大门口或商铺中间，售价会有较大差异，但除特殊商业类型外（比如小超市最好靠大门），对实际经营的影响差异并不特别大。

      8、其它：进深别太大，开间要大，门要宽门头要大。有些门宽的商铺，可以内部再分割，形成一大一小商铺（4/5平方即可成小铺，卖熟食鸭脖之类），均有门面对外经营；能最大化实现租金回报率。且小面积的商铺（四五十平米以下），出租时可不以面积论租金（一般按每平租金额为计算单位）租金回报率较高；且因面积小总租金较低，未来承租的商户多且经营风险小，较为稳定。

      9、租金回报率：个人认为首年能实现4.5%以上的租金回报即可（不少项目宣传首年回报率可达7/8%，甚至更高，均为吹嘘，或运用某些招商手段进行包装），实际上作为新铺4.5%这个回报率已经相当难得。对租金期望值别太高，真正面临经营压力的是商户，租了铺子搞不好就血本无归。首年4.5%回报率，每年递增3-5%（看整体商业氛围发展，有的可能高达5%以上甚至到10%），稳定的租金收益是第一。为追求高租金，最后搞死租户浪费几个月空置，还让人觉得商铺经营氛围不行，实为双输局面。

     10、如有内铺与外铺隔墙相连，且外铺面积较小时，可一起买下；将来把隔墙打通，将内外铺相连，如此内铺价格较低，但可收到与外铺基本相同的租金；回报率也因此将大幅度提升。前提是，确定该隔墙不是承重墙，交房后可打通。

      还有很多技巧可论，需根据实际情况进行探讨。总之，在目前实体经济大受打击，多数商业逐步衰败之际，只要有耐心，有标准，完全可以挑选到极佳投资价值的社区商业。

杨逍逍

二、商铺与公寓投资比较

      商铺和公寓都属于传统商业性不动产投资，根据投资者不同的投资规划，其意义也有较大差别；很难说哪一类投资好。本人根据多年地产经营经验，将两者优劣分析如下。

      1、投资门槛不同，公寓低，商铺高。

      公寓价格普遍略低于附近住宅价格，商铺价格普遍高于周边住宅价格（一般在3倍-1.2倍之间，看楼层）。公寓面积普遍较小（30-60平），商铺面积较为丰富（普遍在20平以上）。综合而言，公寓投资门槛较低，商铺投资门槛较高。建议：不同投资者根据自身经济实力，进行投资选择。

      2.投资风险不同，公寓低，商铺高。

      公寓投资主要用于未来租赁户居住，客户群体非常庞大，只要选择周边企业、居住人群较多的地段，基本不愁租不出去；投资回报较为稳定。商铺因为地段、商铺类型、具体位置、经济变化等因素，可能出现出租难或者租金回报率低的情况。

      3.投资回报不同，公寓低，商铺高。

      公寓功能为租户提供生活居所，属于生活资料；商铺功能为租户提供商业经营，属于生产资料。商铺是租户重要的经营基础，是经营利润的前提，是赚钱的，因此商铺租金较高。两者有本质区别。公寓（40平米为例）在一般城市租金2-3千，同面积同区位的商铺租金至少可达6千以上。所以，两者投资战略目标相差很大。公寓投资：赚点零花钱，作为家庭生活补贴；商铺投资：可养活家庭，或承担子女、父母生活费用。一铺养三代的说法是有根据的。故建议：根据投资者的家庭经济规划，确定投资目，然后进行选择。

      4、选择难度不同，公寓低，商铺高。

      公寓选择标准较为清晰，简单，价格和周边成熟度搞清即可判断。商铺因为地块、形态、开发单位、销售时间、具体位置、周边配套等等因素，需要较为专业的投资经验和社会资源（开发商关系，优质租户的关系）等，因此选择更为谨慎。建议：投资商铺必须做好调研，请有经验的人士进行筛选。

      5、投资潜力不同，公寓低，商铺高。

      商铺的稀缺性和商户经营时的市场稳定性（商户的市场被锁定在附近，不可转移），决定了商铺对某些经营户的不可替代性。如果周边商业氛围浓重，商户经营较好，商铺投资回报率可大幅度提升，即租金增长率较高（年5%以上，甚至10%以上，通常3年一签）。公寓因为数量众多，且对租户生活工作影响不大，租户可随时搬迁；并且公寓属于生活成本，整体价格较为稳定，租金收益提升较慢。再从更长远角度考虑，如果未来物业拆迁，公寓和商铺的拆迁补偿也有较大差别。

      综上所述，商铺（社区底商）的投资收益、潜力优势远远大于公寓；但风险、成本、选择难度均不如公寓。投资客需谨慎分析自身的经济条件、投资经验，结合家庭投资规划进行选择。

杨逍逍

商铺投资回报率简便计算公式：回报率=单方租金*12/单方售价

就说这么多吧。有想了解的朋友可以多喷喷。

杨逍逍

呼啸的老鹰 发表于 2021-10-21 21:14
商铺，叔心有余悸！

说说呗。我分析分析。

杨逍逍

月如 发表于 2021-10-21 22:26
我有商铺，而且面积还不小，各人认为，买小不买大
出租太难了，我无奈的分开了
不要指望所谓的投资升值

养三代也没问题。只是不可能让你等那么久，当中要拆迁给补偿。
买商铺一般情况下就别想着转手了，要的就是稳定的租金收入，但是回报率也会逐步递增。如想更精细些可以将商铺进行抵押，取得现金进行使用，前提是你必须有更稳定的投资渠道。

杨逍逍

月如 发表于 2021-10-21 22:31
现在房价低谷期，如果有闲钱，可以买套租着玩
没有就算了……
商铺首付一半，贷款最多十年，最初几年

姐啊，买商铺的几乎就没人想着靠升值投资；虽然升值也是一定的。

实际上你过了十来年转手，单售价你依然是赚钱的，只是你太心疼那些税费了。哈哈~

杨逍逍

月如 发表于 2021-10-21 22:46
一直犹豫要不要买套位置不好商铺做仓库
顾及其一，怕房产税
顾及其二，想写孩子名字吧，又怕耽误他长大以 ...

你的回报率多少？

不要跟生意比，生意风险大还劳心费力。本来家庭资产就讲究资产结构，有稳健型的有利润高的。

杨逍逍

月如 发表于 2021-10-21 23:04
大哥，你去问问，哪个银行让你用商铺抵押
住宅只有一套的现在都不好使，因为现在国家保障***，不到万不 ...

哈哈哈，现在谁还指望靠这玩意一朝发达。住宅就不要轻易碰了，以前住宅投资主要靠升值，短期内就获利颇丰，但以后难了。

所以此建议大家考虑下有稳定现金收益的商铺。

你的投资心态挺好，现在是微弱回利期，将来那商铺会给你带了更多惊喜。玩商铺是长线投资，得看十来年后。


还有，我项目商业目前抵押在银行。好的商铺应该可以找到抵押银行，就是额度估计打个对折。

还有，我真想了解下你的投资回报率。

杨逍逍

月如 发表于 2021-10-21 23:07
大哥，我是五千几买的，你别跟我比啊，照现在的九千多，投资回报率才3.7这还不算你要给银行付利息，挣个 ...

按你的购买价格，回报率也近7%，基本持平或跑赢不少信托，相当不错了。
你买的大铺单价会低，面积早拆分一下，租金会更高些。

杨逍逍

捂嘴笑吧。再过几年回报率达到10%以上，天天闲逛着就相当于做生意的回报。还想咋的啊？

忍不得眼前的小亏，咋获得以后的坐地生金。不错的选择。

杨逍逍

月如 发表于 2021-10-21 23:31
对商铺不敢兴趣现在，放生意上，一次就十，一年大约折腾二三十会
我没事业心，小富即安，知足常乐，孩子 ...

说了半天。你有更合适的投资渠道。

这么着吧，你给我讲讲你做的啥生意，一年本钱能翻个2-3倍。我原本打算优化下资产，把多余的两套住宅卖了买商铺呢，我给你交点学费，跟你学做生意算了。

杨逍逍

猪哥哥 发表于 2021-10-22 08:14
非常专业。两个问题，

第六条是否笔误？外部商业环境落后的底商好？

第一：

这里的商业环境指的是普通小区，附近的商铺较少，或者有商铺但是过于老旧。不是指外部商业氛围较强、或成熟的区域。

各城市老城区都有几十年的小区，那些小区的商铺普遍不适应现代商业。所以，如果周边这些商铺居多，而你看中的是新楼盘，商铺门面、户型、形象更好，可以买。

这个意思。这里说的是商铺的外部竞争。


第二：

市面上首年超过3%回报的确实也不大多。但现在好一些，商铺价格普遍没有几年前高。其次，买商铺适当秉持捡漏心态，所以我提的4.5%也是相当难得的，需要从众多商铺里挑选。

挑选技巧：

                 1、各楼盘资金压力大时，往往会降价，商铺在销售阶段往往不大被重视，可能更划算；或者买的早一些，很多小项目对商铺经营销售缺乏概念，容易捡漏。

                 2、有些开发商会沉淀下来较多商铺，然后自己组织商管或资产公司进行经营；这些往往都是熟铺，租金收益明确，也可挑选，但多少面积较大。
                 3、极少数项目会有靠谱的招商团队，他们通过商业划分，较好的布局，同时统一招商，这些商铺比毫无管理的项目要好很多。当年我项目，我负责销售和招商，做的比较厚道，有些优质的商铺首年达到7%左右的回报率（他们商铺买的早，也便宜些）。我定的价格底线是保证收益率在4.3%以上，面积越大收益率越高，因为单价放的越低。

                 4、参看面积分割和外铺内铺联通，经过这么组织，完全可实现4.5%收益率。
                 5、适当关注法拍商铺，收益率极为准确，但也是主要是大面积。

杨逍逍

右眼跳皮皮 发表于 2021-10-22 10:31
树多为啥不行呢

挡门头。

门前广场太大、树太多、有较宽绿化带，不大好，对视觉、行人动线有隔离。

还有，大路不留人。有些商铺看似城市主干道两侧，商铺反而不行。都是开车匆匆而过，且路面太宽，对面人过不来。

杨逍逍

右眼跳皮皮 发表于 2021-10-22 10:43
法拍研究过，尽量别碰。有的欠税，法院不知道或者不告知，有的死占着，收不了房。从风水上来说，也不好 ...

得挑。商铺好点的是都在公开经营，好调查。

杨逍逍

云自在 发表于 2021-10-22 09:37
能说一下为什么十年以后商铺回报会好转吗

买够10年，一、贷款还完，房租净落。商业贷款最长10年；现在很多地方商铺要求全款，银行不贷款。二、十年后，你的铺子由生铺变成熟铺，小区也由新小区变为住满人的小区，周边商业氛围稳定，随着这些变化，你的租金也在提高，一般来讲比十年前高个30%没什么问题。

杨逍逍

云自在 发表于 2021-10-22 11:00
好的，我把你这篇转载一下，你同意吗？

可以。

杨逍逍

子叶 发表于 2021-10-22 18:15
7、具体商铺选择：面积就小不就大，位置一层不靠边。大面积的商铺租金总价较高，商户可选择范围少，并 ...

可能单方租金低。绝大多数不会违被这个规律。

杨逍逍

呼啸的老鹰 发表于 2021-10-22 19:15
l4年，叔这开发个上海外滩，房价正高涨，叔头脑发热，买一间门面，百万，付了十万定金。买过后即后悔！开 ...

你说的是商业街吧。看这名字像。

我说的是社区底商。