本帖最后由 杨逍逍 于 2021-10-21 19:49 编辑
跟兄弟聊天，聊到商铺投资。就把以前写的东西发出来，大家瞧瞧。作为较为专业人士，我的说法总比有些不靠谱的销售员靠谱多了。
一、如何评判商铺优劣
目前电商兴起，实体经济式微，商铺投资普遍遭到质疑。但从另一个角度上讲，也正因为如此，商铺价格下降，其泡沫逐步被挤出；同时未来新建社区商业面积普遍会降低比例，经营价值有所提高；另外，商铺形式多样，区位不同，位置各异，在谨慎判断、大量筛选之下，完全可能实现捡漏。本人曾负责过项目招商及销售，从我的认识来讲，提供建议如下。
1、社区底商是各类商业物业中风险相对较小形式。大型商场、专业商场、内铺等，一般而言均不如社区商铺安全。所以，商铺选择以社区底商为最佳方向。
2、社区底商也分几种。首先建议选择社区底商；而非社区内铺，即开在小区里面的商铺，或设置在社区内的商业街。商铺必须依靠外围大量人群消费进行支撑，如社区内铺或内街，将损失大量潜在群体，经营价值大幅度降低。当然，也要看售价。
3、小区特征：建议选择容积率高、总建筑面积大、入住率高的社区。商铺最终通过人流来实现经营回报，容积率高意味着居住人口密度大，建筑面积大意味着居住人口规模大，入住率高意味着交房之后可以尽快实现高峰经营。一般市区内或近郊刚需楼盘，都符合该特性（总建筑面积或许小些）。
4、商铺构成：建议选择商铺占总建筑面积（项目总开发面积）比相对较低的社区商铺。比如总建筑面积20万平米，商铺总建面2万平米；即意味着商铺面积占总建筑面积10%。尽量选择商铺面积较少的社区，比如5-10%之间（商业中心或商业氛围极强的区域除外）。如果社区商铺占比较大，意味者商铺供应充沛，未来商业竞争较多，经营价值相对较低。另外，几年前包括现在有些开发商有商铺利润更高认识，使得很多社区在设计之初，刻意加大商铺比例，造成商业过多，不好销售且不好经营。需仔细甄别。
5、外部人员环境：外部有大量社区和部分商务楼最佳。商业消费群体如果过小或者过于单一，则商铺经营价值不能充分发挥。首先保障外部有较多的人流，这个好理解。其次，如果全部是居民，则商业类别就比较单一，并且消费习惯也很单一。比如，中午餐饮业就不会特别火爆，因为很多居民中午上班，不在家吃饭；老人小孩又在家自己做饭；另外，家庭餐饮消费频次和额度都较低。以此举例，可举一反三。
6、外部商业环境：外部商业形象落后或较少的社区商铺为最佳。目前生意都讲究形象、卫生、气派，很多老旧社区的商铺配套户型落后，形象很差，无法满足中高端商户的经营；新社区商铺往往形象、设计更好，周边商业无法与之竞争。如周边人群很多，但商业很少那就更好了。
7、具体商铺选择：面积就小不就大，位置一层不靠边。大面积的商铺租金总价较高，商户可选择范围少，并且经营风险大；另外总价高投资门槛高，一般家庭不易接受。面积在30平以上，70平以下最佳，容易出租且相对租金回报率较高，当然售价也较高。位置尽量别靠底商边缘，除非边上有更利好的配套（出入口等其它设置）。是否在大门口或商铺中间，售价会有较大差异，但除特殊商业类型外（比如小超市最好靠大门），对实际经营的影响差异并不特别大。
8、其它：进深别太大，开间要大，门要宽门头要大。有些门宽的商铺，可以内部再分割，形成一大一小商铺（4/5平方即可成小铺，卖熟食鸭脖之类），均有门面对外经营；能最大化实现租金回报率。且小面积的商铺（四五十平米以下），出租时可不以面积论租金（一般按每平租金额为计算单位）租金回报率较高；且因面积小总租金较低，未来承租的商户多且经营风险小，较为稳定。
9、租金回报率：个人认为首年能实现4.5%以上的租金回报即可（不少项目宣传首年回报率可达7/8%，甚至更高，均为吹嘘，或运用某些招商手段进行包装），实际上作为新铺4.5%这个回报率已经相当难得。对租金期望值别太高，真正面临经营压力的是商户，租了铺子搞不好就血本无归。首年4.5%回报率，每年递增3-5%（看整体商业氛围发展，有的可能高达5%以上甚至到10%），稳定的租金收益是第一。为追求高租金，最后搞死租户浪费几个月空置，还让人觉得商铺经营氛围不行，实为双输局面。
10、如有内铺与外铺隔墙相连，且外铺面积较小时，可一起买下；将来把隔墙打通，将内外铺相连，如此内铺价格较低，但可收到与外铺基本相同的租金；回报率也因此将大幅度提升。前提是，确定该隔墙不是承重墙，交房后可打通。
还有很多技巧可论，需根据实际情况进行探讨。总之，在目前实体经济大受打击，多数商业逐步衰败之际，只要有耐心，有标准，完全可以挑选到极佳投资价值的社区商业。
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发表于 2021-10-21 19:48
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发表于 2021-10-21 20:56
