经世致用文：商铺投资选择

杨逍逍

二、商铺与公寓投资比较

      商铺和公寓都属于传统商业性不动产投资，根据投资者不同的投资规划，其意义也有较大差别；很难说哪一类投资好。本人根据多年地产经营经验，将两者优劣分析如下。

      1、投资门槛不同，公寓低，商铺高。

      公寓价格普遍略低于附近住宅价格，商铺价格普遍高于周边住宅价格（一般在3倍-1.2倍之间，看楼层）。公寓面积普遍较小（30-60平），商铺面积较为丰富（普遍在20平以上）。综合而言，公寓投资门槛较低，商铺投资门槛较高。建议：不同投资者根据自身经济实力，进行投资选择。

      2.投资风险不同，公寓低，商铺高。

      公寓投资主要用于未来租赁户居住，客户群体非常庞大，只要选择周边企业、居住人群较多的地段，基本不愁租不出去；投资回报较为稳定。商铺因为地段、商铺类型、具体位置、经济变化等因素，可能出现出租难或者租金回报率低的情况。

      3.投资回报不同，公寓低，商铺高。

      公寓功能为租户提供生活居所，属于生活资料；商铺功能为租户提供商业经营，属于生产资料。商铺是租户重要的经营基础，是经营利润的前提，是赚钱的，因此商铺租金较高。两者有本质区别。公寓（40平米为例）在一般城市租金2-3千，同面积同区位的商铺租金至少可达6千以上。所以，两者投资战略目标相差很大。公寓投资：赚点零花钱，作为家庭生活补贴；商铺投资：可养活家庭，或承担子女、父母生活费用。一铺养三代的说法是有根据的。故建议：根据投资者的家庭经济规划，确定投资目，然后进行选择。

      4、选择难度不同，公寓低，商铺高。

      公寓选择标准较为清晰，简单，价格和周边成熟度搞清即可判断。商铺因为地块、形态、开发单位、销售时间、具体位置、周边配套等等因素，需要较为专业的投资经验和社会资源（开发商关系，优质租户的关系）等，因此选择更为谨慎。建议：投资商铺必须做好调研，请有经验的人士进行筛选。

      5、投资潜力不同，公寓低，商铺高。

      商铺的稀缺性和商户经营时的市场稳定性（商户的市场被锁定在附近，不可转移），决定了商铺对某些经营户的不可替代性。如果周边商业氛围浓重，商户经营较好，商铺投资回报率可大幅度提升，即租金增长率较高（年5%以上，甚至10%以上，通常3年一签）。公寓因为数量众多，且对租户生活工作影响不大，租户可随时搬迁；并且公寓属于生活成本，整体价格较为稳定，租金收益提升较慢。再从更长远角度考虑，如果未来物业拆迁，公寓和商铺的拆迁补偿也有较大差别。

      综上所述，商铺（社区底商）的投资收益、潜力优势远远大于公寓；但风险、成本、选择难度均不如公寓。投资客需谨慎分析自身的经济条件、投资经验，结合家庭投资规划进行选择。